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“烂尾楼”工程价款优先受偿权何时起算

文字:[大][中][小] 2017-4-20    浏览次数:1837    


  为保护承包人合法权益,1999101日开始施行的《合同法》专门规定了建筑工程价款优先受偿权,该法第286条规定:发包人未按约定支付价款,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

  2002627日,最高人民法院又发布《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,该批复针对建筑工程价款优先受偿权的行使作出一些具体的规定。但是,这个批复仅仅是针对个案的司法解释,所以仍有大量的问题没有澄清,况且该司法解释又为建筑商行使自己的权利设置了新的条件。在这种情况下,建筑工程价款优先受偿权在实践中还存在许多迫切需要明确和解决的具体操作问题。

  一、建筑工程价款优先受偿权适用条件

  1、建筑施工合同是有效合同

  本网律师认为,建筑工程价款优先受偿权对建筑工程款具有依附性,建筑工程款是否依法存在决定了优先受偿权存在与否。如承包方不具有法定资质,或发包方未办理建设用地审批手续,建设工程规划审批手续,以及不具有法定资质的单位或个人以挂靠、联营,内部承包等形式使用具有法定资质的建筑施工企业名义与发包方签订的建设工程施工合同,均属于无效合同。因无效合同而产生的损失赔偿,不属于建筑工程价款范畴。因此,对无效合同,承包方向人民法院主张优先权的,人民法院不应予以支持。

  2、建筑物不属于不宜折价,拍卖情形

  根据《合同法》第286条规定,并非所有建设均可以折价、拍卖、不宜折价,拍卖的建设工程是由其自身性质决定的。建设工程不宜折价、拍卖的情况《合同法》未作规定,最高人民法院也未予以解释。本网律师认为,不宜折价、拍卖的建设工程应仅限于二类,一是军事工程、保密工程、市政工程,二是用于公益事业的建设工程如桥梁、道路、学校等。

  3、发包人未按照约定支付建筑工程价款

  具体而言,首先,发包人未付价款是特定的建筑工程价款,不包括承包人承建的发包人的其它建设工程价款,更不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。其次,该建筑工程价款是确定的,该价款应是合同约定的闭口价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付部分。如果工程仍未竣工,该价款应是根据合同确定的进度款或备料款。第三,该建筑工程价款应是已届清偿期,合同应当明确约定建筑工程价款的支付期限,特别应当明确备料款,进度款,以及尾款的支付期限,如合同约定不明确,承包人可以按照《民法通则》第八十条规定,确定履行期限。

  二、建筑工程价款优先受偿权行使期限

  在满足上述行使条件后,实现建筑工程价款优先权还需要确定建筑工程价款优先受偿权的行使期限。2004627日最高人民法院发布的《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定:建筑工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建筑工程竣工之日或建设合同约定的竣工之日起算从上述司法解释可以看出,建筑工程价款优先权行使期限分为两种情况,一是建设工程顺利完工正常情况下工程价款优先受偿权,其起算时间为竣工后六个月内;第二种情况是工程无法完工情况下起算时间,现实中大多数涉及烂尾楼,其权利行使为约定竣工之日后的六个月内。

  对于第一种情况下的竣工需要区分民事法律上的竣工交付使用行为与行政程序上的竣工验收合格行为。民事法律上的竣工交付使用是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可,对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受,对承包方而言是工程款的确定与收取。工程竣工交付使用的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的竣工验收合格则是在竣工交付使用基础上完成法定的行政许可手续,目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。从这个角度讲,竣工交付使用不等于竣工验收合格,两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同,有的有所不同,工程价款优先受偿权属于民事权利,属于民事法律关系范围。因此,工程款优先受偿权行使权6个月期限的起算时间应为以承发包双方当事人之间的竣工交付工程之日为准,而不是完成全部行政程序上的竣工验收合格之后。

  工程处于无法完工的情形时,工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时,建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定和支付问题;双方不能达成协议时,建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿,而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。

  三、建筑工程价款优先权行使程序

  ()催告,根据《合同法》第286条规定,催告是承包人在行使优先权必须履行的法定义务。由于催告是承包人在行使优先权必须履行的法定义务,发包人可以据此直接抗辩承包人的优先权。也就是说,发包人未依照约定支付工程款的,并不必然导致工程被折价或拍卖的法律后果。但是关于催告的方式、期限问题,法律并未做出明确的规定。虽然现代社会讲究交易的快速迅捷,已经摆脱了形式主义的束缚,但是对于事关各方重大权益的事项,法律往往要求必须以特定的形式做出,始生法律效力如婚姻之缔结、抵押权之设定等等。承包人行使优先权前的催告作为了对到期债权的催促付款通知的准民事法律行为,应采取书面形式,口头催告不产生届满即可以行使优先权的法律效力。催告的基本内容应包括付款义务人(发包人)、要求付款的依据及金额、要求最后付款的期限(合理期限)、催款人(承包人)公章、法定代表人签字或盖章、日期等。

  ()合理期限

  根据《合同法》第286条规定:承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款,而合理期限如何确定法律都没有明文规定

  本网律师认为,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或建设工程合同约定竣工之日起算。该规定限定了承包人行使优先权期限,即承包人与发包人协议折价或申请人民法院拍卖期限,那么,在此之前,合理期限 应在这六个月内,由于竣工完成后,发包人与承包人需要进行工程结算,期限也包含在六个月内,故本网律师认为,一个月应是相对合理期限,这样,既能使承包工程人权益也能够尽早实现,也能使该工程尽早投入使用,实现共现使用价值和经济价值。

烂尾楼工程价款优先受偿权何时起算

  目前在我国建筑市场中“买方市场”的大环境下,为了保护施工企业的弱势群体地位,我国《合同法》第286条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”)中规定了建设工程承包人享有建设工程价款优先受偿权,但规定建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

司法实践中,有大量的案件是建设工程在合同约定的竣工日期之前或者之后停工但是停工一直延续,即所谓的“烂尾楼”工程,以后可能复工,也可能不复工,在实际竣工日期难以认定的情况下,建设工程价款优先受偿权从何时起算?若停工状态持续至超过合同约定竣工日期后6个月的,承包人是否还享有建设工程价款优先受偿权?审判实践中各地法院做法不一,存在较多的争议。
 
各地认定工程价款优先受偿权起算时间的几种情形
 本网律师查找了部分高院、中院的指导意见以及案例,实践中各地法院对“烂尾楼”工程承包人主张优先受偿权从何时开始起算的理解大相径庭。本网律师进行了归纳,主要分为以下几种情形。
 (
)自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算
  有些法院严格按照《批复》第4条的规定,承包人行使优先受偿权,若建设工程实际竣工的,自竣工之日起计算;建设工程未竣工的,自合同约定的竣工之日起计算。所以,针对“烂尾楼”工程,承包人主张优先受偿权,必须在合同约定的竣工之日起六个月内行使,否则将丧失优先受偿权。
  
上海市第一中级人民法院曾受理过一起案件,承包人与发包人因拖欠工程款产生纠纷,并引发停工,合同约定的竣工日期为2005531日,工程实际未竣工,后承包人于2006120日以追加诉讼请求形式向法院提出了优先受偿权请求。法院认为承包人主张日期与约定的竣工日期间已超过了规定的六个月期限,未支持承包人的请求。
 (
)自建设工程合同解除或合同终止之日起计算
   有些法院在法律未明确规定的情况下,类推适用
,若建设工程未实际竣工的,建设工程合同解除的或合同终止的,自合同解除之日或合同终止之日起计算。
  《深圳市中级人民法院关于建设工程合同若干问题的指导意见》第29点明确规定:在工程竣工验收合格前,建设工程合同被解除的,承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权,承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程合同解除之日起计算。
  江苏省高级人民法院曾再审过一起案件,承包人承建发包人厂房,合同约定竣工日期为2007918日,约定的竣工日期期满后承包人仍在继续施工。2008830日,双方达成协议,终止施工合同,并明确了工程款的结算方式和支付方式。2009531日,承包人向法院起诉,请求确认对其承建厂房享有建设工程价款的优先受偿权,诉讼时工程未实际完工。法院认为双方于2008830日已明确终止合同履行,此时承包人应及时主张优先受偿权,承包人于2009531日起诉已超过行使优先受偿权的法定期间。
 (
)自停工之日起计算
 
若建设工程未实际竣工,且停工日期晚于合同约定的竣工日期的,自停工之日起计算。
 
《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第一点明确规定:发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的,工程实际竣工之日为六个月的起算点;发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的,约定的竣工之日为六个月的起算点;约定的竣工日期早于实际停工日期的,实际停工之日为六个月的起算点。权利人未在上述期限内行使优先权的,建设工程价款优先受偿权丧失。
  (
)法律未明确规定的,放宽适用
 在合同约定的竣工日期不明,工程也未实际竣工的情况下,适用《合同法》第286条规定,尽量保护承包人的优先受偿权。
   
最高人民法院曾审理一起建筑工程纠纷案二审案件。1998年,承包方与发包方签订建筑工程施工合同,约定工程总工期1020天,开工、竣工日期均未作约定。承包方进场后,完成大部分工程。2005414日,承包方以发包方拖欠巨额进度款致使工程无法继续施工为由,书面通知发包方即日正式停工,施工合同解除。2006511日承包人向一审法院主张行使优先受偿权。一
审法院认为:工程未实际竣工,且双方未能就约定的竣工日期进行举证,因此,合同解除日视同竣工日,承包方已经超过优先受偿权的行使期限。承包方不服一审判决,向最高院提起上诉,最高院最终认定:工程尚未竣工,又未有约定的竣工日期,在法律未规定的情况下,应该从宽进行解释,尽可能的考虑到承包人的优先受偿权。最高院终审判决承包人工程价款享有优先受偿权。
 
2011年最高人民法院召开了全国民事审判工作会议中形成的《全国民事审判工作会议纪要》中明确规定,如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行,承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。该规定说明最高院对工程价款优先受偿权的起算时间的标准进行了调整,即以合同解除日作为工程价款优先受偿权起算日。
 286”司法解释的缺陷
    我国法律对于建筑工程优先受偿权的立法本意是为了保护建筑施工企业弱势群体。建筑工程施工合同纠纷中最常见的纠纷就是拖欠工程款,这也是造成大量农民工工资被拖欠的主要原因。因此,《合同法》第286条特别规定了承包人的工程价款优先受偿权。同时为了防止权利人怠于行使权利,《批复》第4条规定在自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月内行使。 但《批复》第4条与《合同法》第286条的规定存在冲突。
  
首先,工程款一般是按进度分批支付,如果合同约定的工程款的付款时间晚于工程实际竣工日期后6个月,那是否这笔工程款就天然的丧失了优先受偿权?事实上,根据《合同法》第286条的字面理解,该笔工程款理应享有优先受偿权。
 
其次,如果承包人因发包人拖欠工程款,在未到合同约定的竣工日期被迫停工了,此时,承包人向法院要求发包人支付工程款,按照《批复》第4条的规定,在条件上尚未成就优先受偿权,那是否承包人要等到合同约定的竣工日期到了之后,再另外起诉要求确认优先受偿权呢?同样,根据《合同法》第286条的字面理解,竣工日期到达之前就享有优先受偿权。
  
最后,对于烂尾楼工程,在烂尾一段时间后仍可能复工,现在假设在合同约定的竣工日期六个月后复工并最后竣工。假如在复工之前但是在合同约定的竣工日期六个月后承包人起诉至法院主张工程进度款优先受偿权,则按照《批复》规定丧失了优先受偿权。但是,如在复工并完工后六个月内主张优先受偿权,则又能获得法院支持。这显然违背了权利一旦丧失,除非双方另行约定或者另有法律规定外,不可能自行恢复的原理。
  
因此,《批复》第4条与《合同法》第286条的规定存在冲突。而根据司法解释不得改变法律规定之原则,工程价款优先受偿权行使期限起算点理应不得违背《合同法》第286条的规定
据此,本网律师建议,起算日期宜规定为从被拖欠的工程款之合同约定的付款日期开始计算,当然,对于烂尾楼工程,则宜从合同解除或者终止之日起开始计算。

附:  2011年《全国民事审判工作会议纪要》

四、关于建设工程合同纠纷案件

23、招标人和中标人另行签订的改变工期、工程价款、工程项目性质等中标结果的约定,应当认定为变更中标合同实质性内容;中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺,亦应认定为变更中标合同的实质性内容。

建设工程开工后,发包方与承包方因设计变更、建设工程规划指标调整等原因,通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等形式变更工期、工程价款、工程项目性质的,不应认定为变更中标合同的实质性内容。

24、对按照“最低价中标”等违规招标形式,以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同,应当依据招标投标法第四十一条第(二)项的规定认定无效。

对建设工程施工合同中有关违反工程建设强制性标准,任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定内容,应认定为无效。该约定被认定为无效后,依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定处理。

25、当事人以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论,主张变更有效的建设工程施工合同约定的工程价款数额的,不予支持。

26、非因承包人的原因,建设工程未能在约定期间内竣工,承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响;

承包人行使优先受偿权的期限为六个月,自建设工程合同约定的竣工之日起计算;

建设工程合同未约定竣工日期,或者由于发包人的原因,合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第(二)、(三)项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的,不予支持。

28、人民法院在受理建设工程施工合同纠纷时,不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的适用范围,要严格控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼,且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的,实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的,不予支持。

30、在审理建设工程施工合同纠纷案件时,应当准许并鼓励合同当事人就与诉争焦点密切相关的工程管理、质量标准、工程技术、计价方法和计价标准等专业性问题,聘请专家证人参加庭审、邀请鉴定人出庭接受质询或者出具专业性书面意见。

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