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房地产

卖方未取得产权,买方可对“意向协议”毁约?

文字:[大][中][小] 2018-10-24    浏览次数:473    

向李购买位于市中心的三室一厅二手房一套,作价300万元,当时李向王坦言,房屋由于还未正式对外发售,因此自己还未取得房屋的所有权,但是自己已经和开发商签订了《选房认定书》,根据该《选房认定书》的规定,双方将在房屋符合法定的对外发售条件之后签订正式的商品房买卖合同。王也对李房屋并未取得完整产权这一事实表示谅解和接受,双方签订了《买卖意向协议》,并约定在李正式取得房屋所有权之后再签订《二手房买卖合同》,王并向李缴纳定金二十万元。然而,过了半年之后,在李即将正式取得案涉房屋的所有权之际,王却要求解除意向协议,要求李退还定金。李当然坚持要求按照相关协议执行,拒绝解除协议。王见不能达到自己的目的,于是向人民法院提出起诉,要求判令双方解除意向协议,李返还定金二十万元。

  律师作为李的代理人和王的代理人在法庭上针锋相对,各自提出了自己的法律观点。王的代理人认为,王由于对于房产交易相关的法律和政策、手续等认识不足,而签订了该意向协议,属于重大误解,李在签订协议过程中并未向该协议的法律性质向王交代清楚,因此存在过错。重大误解的协议可以解除,因重大误解得到的定金也应该予以返还。律师则认为,王作为具有完全民事行为能力的成年人,应该具有判断民事行为的法律后果的相应能力,王代理人认为王对于房产交易的性质认识不足不能成立,李的房屋并未取得相应产权是事实,但李并未对此有任何隐瞒,而是向王作出了充分和准确的披露,合同完全不存在任何重大误解的因素。李同意解除意向协议,但是按照《合同法》和相关司法解释的规定,由于买方王拒绝签订合同,卖方有权将定金没收不予返还,王要求返还定金的请求没有法律依据,依法应该不予支持。

  人民法院经过审理之后认为,王作为具有民事行为能力的成年人,应该知晓签订《买卖意向协议》的法律后果,李在协议签订过程中已经披露了必要信息,不存在主观过错,且截止法院审理结束之时,已经取得案涉房屋的所有权,双方同意解除意向协议,法院对此表示认可,但是王要求李退还定金的诉讼请求没有法律和事实依据,对此不予支持。

 


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