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法律研究

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房地产分离出卖,合同无效

文字:[大][中][小] 2018-11-6    浏览次数:643    

 房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

  要么缺少土地证,要么一时拿不出房产证。而一方面,卖方急于将房产出手;另一方面,买方却望而却步要撤出交易,纷争由此而生。在这样的情形下,法律是认定解除交易还是交易继续?我们就结合如下案例做一分析。

  2003年下半年,蔡先生与某房地产公司签了一份《认购书》。蔡先生认购别墅房屋产权系曹某所有。蔡先生向房地产公司支付了3万元定金,蔡先生到房产和国土管理部门查证,发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某,但土地证的所有人却是某公司。原来之前的转让,公司没有办理土地过户手续,便在地上建了那套别墅并销售给了曹某,曹某虽办了房产证,但未办理土地证。所以,蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同,并要求交易中心退还他已付的定金。

  法院经审理认为,该合同违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定,即房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。因此,判定《认购书》无效;交易中心返还蔡先生3万元定金。


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