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法律研究

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买二手房时签了两份合同 如何认定阴阳合同效力

文字:[大][中][小] 2016-6-8    浏览次数:1002    

基本案情:2013年2月19日原告纪某与被告陈某签订了房产买卖协议,原告纪某作为卖方以480000元的价格将其房屋出售给被告陈某,并办理了房屋过户登记手续。后原告纪某诉至法院,以协议明显违反公平、等价有偿原则,请求法院撤销。被告陈某在举证期限内向法院提交了双方于2013年2月8日签订的二手房买卖合同,合同中约定的房屋交易价格是627000元。

团队律师分析:

    双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。本案中,原告作为出卖房屋的所有权人有权转让自己的房产,其与被告先后签订两份房屋买卖合同,其中2月8日的房屋买卖合同内容较详实,且被告按该合同约定的价款进行了履行,2月19日的房屋买卖合同对2月8日合同价格作出重大调整,并在房管部门备案登记。

  而二手房买卖合同送房管部门登记备案仅是物权变动的一个手续,房管登记行政机关依法不主动审查及确认该合同效力,故对两份合同的价格应依双方当事人的真实意思认定。综合对双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断,2月8日合同应当是双方真实意思表示和双方实际履行的合同,成交价627000元的合同更为真实、客观。而2月19日480000元成交价是双方办理产权证备案过程中产生的,其与2月8日合同价之间的差价规避了国家税收政策,损害国家利益,应为无效,依法不予保护。现原告撇开实际履行的2月8日的合同,而片面以不能反映真实交易价格的2月19日合同价格作为显失公平的依据而要求撤销,缺乏事实和法律依据

  本案事实上是二手房买卖中存在的“阴阳合同”问题。所谓的“阴阳合同”是指买卖双方为了规避法律,对同一房屋的买卖签订两份或多份不同的合同。其中,当事人实际履行的合同具有隐蔽性,称为阴合同,为规避法律之用的合同具有公示性,称为阳合同。司法实践中,一般表现为签订不同的价格,一种约定房价高于实际价格,以此作为向银行申请按揭贷款的依据,从而多申请贷款,另一种是约定房价低于实际价格,以此作为办理房产过户登记的依据,从而减少税费。

  对于阴合同和阳合同的效力认定。由于阴合同不存在规避法律问题,是当事人的真实意思表示,应认定其效力。对于阳合同,如果认定为全部无效,依据双方返还的法律后果,一方面导致卖方在房价上涨、买方在房价下跌时以合同无效来规避市场风险,纵容当事人违反诚信原则,另一方面,无效后撤销房产过户登记和银行按揭,特别是在再次买卖后的回转,会导致社会资源浪费和经济秩序混乱。因此,对于阳合同,应认定为部分无效,即价格条款无效。对于阳合同有效部分与阴合同存在的差异,除考虑合同的签订时间外,还应当以当事人真实意思表示为基础,确定合同内容。




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