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房地产

余静与朱玉玲、刘淼等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文字:[大][中][小] 2016-6-12    浏览次数:1566    

安徽省肥西县人民法院

民 事 判 决 书

2015)肥西民一初字第00810

原告余静,女,1987218日出生,汉族,住肥西县紫蓬山旅游开发区。

委托代理人曹振东,安徽中特律师事务所律师。

委托代理人王晓凡,安徽中特律师事务所实习律师。

被告朱玉玲,女,1974413日出生,汉族,住合肥市包河区。

被告刘淼,男,1976630日出生,汉族,住址同上。

两被告共同委托代理人俞友贞,安徽正茂律师事务所律师。

被告吴玉梅,女,1982126日出生,汉族,住肥西县。

委托代理人王家济,安徽人杰律师事务所律师。

原告余静与被告朱玉玲、刘淼、吴玉梅房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王芳独任审判,公开开庭进行了审理。原告余静的委托代理人曹振东,被告朱玉玲、刘淼的委托代理人俞友贞,被告吴玉梅及其委托代理人王家济到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余静诉称:2013618日,原告余静办理个体工商户营业执照,开始经营“肥西县紫蓬山水晶彩之恋蛋糕店”。为经营需要,2013831日,原告与被告朱玉玲、刘淼签订《房屋租赁合同》一份,由原告租赁两被告所有的位于肥西县紫蓬山西庐文化商业街1号楼第一层楼梯口房屋一间。因该房屋之前系由被告吴玉梅承租,故原告作为次承租人将该房屋的转让款及房租共计69000元一次性支付给了吴玉梅。原告承租该房屋后,在不违反《房屋租赁合同》条款的前提下对所租房屋进行了必要的装修和维护。20141211日,原告接到《肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书》,才得知所租房屋系违法临时搭建。由于所租房屋因系违法建筑被强拆,导致原告在租赁期内无法正常经营并给原告造成了经济损失。为维护其合法权益,原告诉讼来院,请求法院依法判令:一、三被告连带支付其(装修费用、转让款和预期合理收益)暂定80000元,具体数额待法院评估后确定,并以损失额为基数要求被告支付违约金;二、本案的诉讼费用由被告承担。

被告朱玉玲、刘淼共同辩称:1、原告余静与两被告之间的房屋租赁合同合法有效,被告有权对涉案房屋对外进行出租;2、原告的损失系因肥西县城市管理行政执法局违法强拆的行为造成的,原告的损失非被告所为,且被告对此无任何过错;3、原告主张的转让费两被告并未收取,也从未看到或收到过该笔款项,原告向两被告主张返还没有事实依据;4、关于装修损失问题,按照法律规定,应当经出租人同意方可进行装修,原告装修未经两被告同意,其擅自装修损失应当自行承担;5、原告在诉状中的诉求没有主张违约金,庭审中当庭主张,超过了法定期限。综上,请求法院驳回原告对被告朱玉玲、刘淼的诉讼请求。

被告吴玉梅辩称:1、原告余静与被告朱玉玲、刘淼之间签订的房屋租赁合同合法有效,被告吴玉梅已退出原合同,该合同与吴玉梅无关联;2、原告即使有损失,也与吴玉梅无关,吴玉梅对原告的损失无过错,原告主张吴玉梅对其损失承担连带责任,无事实及法律依据;3、转让款4400元,系原告作为新承租人对于吴玉梅前期投入的装修费用进行的补偿,且该费用依据其与出租人朱玉玲、刘淼之间签订的合同约定,其中的一半2200元已支付给朱玉玲,吴玉梅并未从中获利,请求法院驳回原告对吴玉梅的诉讼请求。

原告余静为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由,向本院提交以下证据予以佐证:1、《房屋租赁合同》、《押金收条》、《肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书》,证明原告与被告朱玉玲签订的租赁合同已无法履行,被告构成违约的事实;2、转让款收条,证明被告吴玉梅收到原告转让款及房租共计69000元;3、发货单、收据,证明原告对涉案房屋支出的装修费用;4、收条、装饰费用明细表,证明目的同第三组证据;5、个体工商户营业执照,证明原告身份情况;6、照片一组,证明原告的经营情况。

被告朱玉玲、刘淼针对其抗辩,向法庭提供以下证据予以证明:1、房产证、《房屋租赁合同》、收条复印件,证明被告刘淼系涉案房屋的所有权人,其有权对外出租其房屋,其与原告余静签订的房屋租赁合同合法有效。2015117日,双方协商终止合同并结清了相关费用的事实;2、产权档案、国有土地证使用权证、建设工程规划许可证、西庐文化商业街1号楼测绘报告复印件,证明被告朱玉玲、刘淼购买的涉案房屋系合肥市紫蓬山旅游发展有限公司投资开发的商品房,该房屋国有土地使用权证号为“肥西国有(2009)第2611号”,建设工程规划许可证号为“建字第340123201110021号”。涉案房屋所在地西庐文化商业街1号楼第三层南、北、中三个楼梯附带间(含楼道)为被告购买的商品房面积,均为合法建设,肥西县城市管理行政执法局强制拆除房屋违法;3、肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书三份、短信记录及截屏照片复印件,证明肥西县城市管理行政执法局强制拆除行为在实体及程序上均属违法,并造成原告的损失,原告的损害后果与被告无关,被告不应承担责任的事实。

被告吴玉梅针对其抗辩,向法庭提供以下证据予以证明:1、吴玉梅身份证复印件,证明被告的身份情况;2、个体工商户营业执照、结婚证,证明吴玉梅的丈夫赵俊宏曾租赁涉案房屋用于经营的事实;3、证人余某出具的收条及其身份证复印件,证明吴玉梅家庭租赁涉案房屋时支出装修费用的情况;4、解光跃的身份证复印件及其出具的情况说明、收条,证明解光跃代朱玉玲收取房租25000元的事实;5、银行对账单,证明吴玉梅向朱玉玲转账17800元,加上应当返还的押金,共向朱玉玲支付转让款22000元的事实。

经庭审举、质证,结合原、被告的陈述及辩论意见,本院对原、被告所举证据作如下认证:(一)原告余静所举证据1系客观事实,对其证明效力予以确认;证据2,对于吴玉梅收取原告69000元的事实,吴玉梅表示认可,本院予以确认。但收条上关于69000元系由转让款48000元及房租21000元两部分组成的内容,吴玉梅表示系原告自行添加,故对于转让款及房租的具体数额,本院将结合吴玉梅的剩余租期进行确定;证据3,反映的均系原告为经营蛋糕店所添置的设备,不属于支出的不可拆卸的装修损失,对其证明目的不予确认;证据4,系原告单方制作,且达不到其证明目的,对其证据效力不予确认;证据56,反映原告经营蛋糕店的事实,对其证据效力予以确认。(二)被告朱玉玲、刘淼所举证据1,对于原告余静与被告朱玉玲签订租赁合同,朱玉玲于2015117日返还原告房租及押金15700的事实予以确认;证据2,涉案房屋已被行政机关确认为违法临时搭建,并已强制拆迁,对原告的证明目的,本院不予确认;证据3,达不到被告的证明目的,对其证据效力不予确认。(三)被告吴玉梅所举证据12系客观事实,对其证据效力予以确认;证据3,对于吴玉梅租赁装修涉案房屋的事实予以确认,但该证据不能客观反映其具体支出装修费用的事实,对其证明目的不予确认;证据4,对吴玉梅及丈夫赵俊宏向被告朱玉玲支付房租费的事实,予以确认;证据5,吴玉梅向朱玉玲转账17800元的事实,庭后朱玉玲表示认可,但认为该费用系赵俊宏提前退租所支付的违约金,银行对账单本身不能达到吴玉梅的证明目的,对其证明目的,不予确认。

经审理查明:被告朱玉玲、刘淼系夫妻关系。2013831日,原告余静(承租方)与被告朱玉玲(出租方)签订《房屋租赁合同》一份,约定余静承租朱玉玲所有的位于肥西县紫蓬山西庐文化商业街1号楼第一层楼梯口,面积约15㎡,用于蛋糕店经营,租期三年,自201361日起至2016531日止(合同中起止日期书写有误,庭后朱玉玲对此期间予以确认)。第一年租金为25000元/年,自第二年起,逐年按该年度的上一年度租金总额的10%比例递增,承租人应于每年61日之前一次性预付下一年度租金,房租按年交纳,先付后租。合同签订当日,承租方交纳房屋押金2000元。关于违约责任,双方还约定租赁期内,承租方提前退租的,提前60日通知出租方,并按合同租期未履行年限租金的50%支付违约金。出租方提前收回该房屋的,应提前60日通知承租方,如违约按合同租期未履行年限租金的30%支付违约金。

同时查明:涉案房屋(楼道口)原由朱玉玲与被告吴玉梅的丈夫赵俊宏签订《房屋租赁合同》,由赵俊宏经营“肥西县紫蓬山赵记紫璇牛肉汤店”,三年合同期满后,双方又续签合同,起止日期为201361日至2016531日止,第一年租金为25000元。续租合同期内,赵俊宏决定终止经营将房屋对外转租,以弥补其装修及租金损失。20138月份,经与余静协商一致,余静向吴玉梅支付款项69000元,取得涉案房屋的承租权,该费用包括赵俊宏已向朱玉玲支付的第一年度剩余租期10个月的房租及装修损失。吴玉梅收到此款后,向余静出具收条一份,赵俊宏退出原租赁合同,朱玉玲将与赵俊宏签订的租赁合同原件予以收回。2013831日,余静作为新的承租人与出租人朱玉玲重新签订了《房屋租赁合同》。合同签订后,余静即开始经营蛋糕店,20141224日,余静收到肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书,被告知涉案房屋系违法临时搭建,随后涉案房屋被依法强制拆除。2015117日,朱玉玲返还余静剩余房租及押金,合计15700元。

本院认为:原告余静与被告朱玉玲分别作为承租方、出租方签订《房屋租赁合同》,双方即为租赁合同当事人。因该出租的房屋系违法临时搭建,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效,故该份《房屋租赁合同》自始无效,但租赁合同无效,并不影响当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,故被告朱玉玲收取原告余静使用涉案房屋期间的租金(占有使用费),不违反法律规定,且双方对于涉案房屋强拆后剩余租金及押金已于诉前结算完毕,本院依法予以确认。

关于原告要求三被告连带支付其装修费用、转让款和预期合理收益等损失的诉请,本院认为,被告朱玉玲作为出租方,负有将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。由于其向余静出租的房屋系违法临时搭建,致使双方签订的合同无效,对此朱玉玲具有明显过错,故对涉案房屋强制拆除给余静造成的经济损失,应当承担相应的赔偿责任。涉案房屋租赁合同虽由朱玉玲与余静签订,但该房屋系朱玉玲、刘淼夫妻共同所有,租赁合同签订后刘淼亦按合同约定向余静收取押金,实际参与了租赁合同的履行,故余静要求朱玉玲、刘淼赔偿其损失的诉请,本院依法予以支持。至于吴玉梅的责任承担,吴玉梅不是涉案合同的当事人,其收取余静69000元款项,系余静在吴玉梅的租期内取得涉案房屋承租权所支付的对价,该费用系经双方协商确定,对吴玉梅退出原租赁合同产生的经济损失进行的补偿,双方虽未签订书面协议,但已实际履行完毕,该约定对双方具有法律约束力。综上,吴玉梅与余静之间并非租赁合同关系,吴玉梅对余静与朱玉玲之间的房屋租赁合同无效的事实,亦无过错,故余静要求吴玉梅承担赔偿责任,于法无据,本院不予支持。

关于原告余静主张各项损失数额的确定。转让款,余静为取得涉案房屋的承租权,向吴玉梅支付69000元,该款项扣除应付给吴玉梅10个月的房屋租金20830元[(25000元/年÷12个月)×10个月],其余48170元应为转让款,该费用应确定为余静经营蛋糕店的投入。对于装修费用,余静虽申请本院委托鉴定机构对其装修费用进行评估,但其所举证明装修费用支出的相关证据显示均为蛋糕展柜、西点柜、制冰机等可移动设备,且涉案房屋已于诉前强制拆迁不复存在,对装修残值无法进行客观评估,本院依法未予准许。考虑到原告经营蛋糕店必然进行适当装修,本院酌定其支出的装修费用为20000元。对于余静主张的预期合理收益,因未举证证明,本院依法不予支持。综上,本院确定原告余静为经营蛋糕店除支付租金、购买设备之外装修及投入资金数额为68170元(48170元﹢20000元)。涉案合同期限为三年,合同签订后,原告余静实际使用涉案房屋从事经营达15个月,所投入资金亦得到了相应的利用,故本院酌定原告余静剩余租赁期内装饰装修残值及投入损失为30000元。另,合同有效系守约方向违约方主张承担违约责任的前提,因余静与朱玉玲签订的合同无效,故本院对于余静当庭要求被告按合同约定支付违约金的诉请,依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定,判决如下:

一、被告朱玉玲、刘淼于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告余静剩余租赁期内装饰装修残值及投入损失30000元;

二、驳回原告余静对被告吴玉梅的诉讼请求及其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1800元,减半收取900元,由原告余静负担450元,被告朱玉玲、刘淼负担450元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员 王 芳

 

二〇一五年五月十四日

书记员 汪菡佳

附相关法条:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

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