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房地产

张海云与张建华、唐军花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

文字:[大][中][小] 2016-6-15    浏览次数:1227    

张海云与张建华、唐军花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省丹阳市人民法院

民 事 判 决 书

2014)丹民初字第4019

原告张海云。

被告张建华。

被告唐军花。

本院于201499日立案受理原告张海云与被告张建华、唐军花房屋买卖合同纠纷一案,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张海云及其委托代理人王斐、被告张建华、唐军花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张海云诉称:两被告系夫妻。2010822日,原、被告双方签订房屋买卖合同一份,约定两被告将其所有的坐落于北香草新村92单元602室的房产转让给原告,合同签订后,原告按约支付了房款384000元。后两被告一直未为原告办理过户手续,并把上述房产转让给第三人。现原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同,由两被告返还已付购房款384000元,并赔偿损失。

被告张建华、唐军花辩称:被告是因急于用钱才将房屋便宜转让给原告的,根据合同约定,原告应在2011110日给付购房款24万元,其未按约给付,造成现在的情形,原告也有过错。案涉房产已经卖给其他人,两被告同意解除合同,但认为只能返还原告已经给付的购房款,另同意补偿原告10万元。

经审理查明:2010822日,原告张海云与被告张建华、唐军花签订房屋买卖合同一份,两被告将其所有的位于丹阳市北香草新村92单元602室的房产转让给原告,双方约定成交价为432000元,付款方式为2010822日付购房定金50000元,20101015日之前付首付款142000元,剩余房款240000元于2011110日前一次性结清,届时双方办理过户手续。如原告中途违约,应书面通知被告和居间方,且购房定金归被告所有,如被告中途违约,应返还乙方所付定金及赔偿定金同等数额的违约金。合同签订后,原告于当日给付定金50000元,于20101011日给付购房款142000元,于201111日给付100000元,2011115日,被告将房产证、土地证交予原告,之后原告又返还给被告,2011520日,原告给付购房款60000元,2011730日给付20000元。

2012年213日,原、被告签订协议书一份,称双方在2010822日签订了房屋买卖合同,原告已按合同约定先后给付购房款372000元,因被告的原因迟迟未能办理房产过户手续,为保证双方继续履行房屋买卖合同,经充分协商达成如下协议:一、造成该房产迟迟不能办理过户手续的责任在被告,原告理解其特殊情况,双方确定20128月前由被告协助原告办理过户手续。二、被告愿承担因延迟办理过户而产生的一切费用。三、余欠购房款陆万元,在办理过户时一次性付清。四、该房在过户前,被告不得出售给他人,如违约,应双倍赔偿乙方已付房款(即744000元)及装饰费用。五、过户费用仍按201111日签订的协议第一条约定办理。201296日原告又支付房屋价款12000元。2013年上半年,两被告将案涉房屋转让与案外人,并办理了过户手续。原告于201499日向本院起诉。

本案审理过程中,经原告申请,本院依法委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估,估价结果为:估价对象在价值时点2015213日市场价值为人民币71.87万元。原告因此支付评估费6009元。

以上事实,有房屋买卖合同、协议书、收条、估价报告书、评估咨询服务费发票及当事人在庭审中的陈述所证实。

本院认为:原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思,且未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,在该合同履行过程中,经双方协商,对合同的部分内容进行变更,签订协议一份,符合法律规定,该协议亦系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,合法有效。对上述合同及协议原、被告均应按约履行,对变更部分应按协议履行。原告已按约给付房款,被告应在20128月前协助原告办理过户手续,然其于2013年上半年将涉案房屋转让案外人,使原告的合同目的不能实现,已构成根本违约,现原告要求解除合同,符合法律规定,本院予以支持。关于违约责任,双方在合同中约定了定金,在协议中又约定了违约金,原告选择适用违约金的约定,不违反法律规定。双方约定的违约金为744000元及装修费用,现原告要求被告返还已付购房款384000元,赔偿房屋差价损失286700元(718700-432000),系对自己的权利的处分,亦符合法律规定,本院予以支持。

被告辩称,原告在合同履行过程中存在未按约付款的行为,也应承担责任,因双方在协议中对合同进行变更,认可了原告迟延支付部分款项的情况,并重新明确了双方的权利义务,故对原告的该主张,本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定,判决如下:

被告张建华、唐军花于本判决生效之日起十五日内返还原告张海云已付房屋价款384000元、赔偿损失286700元,共计670000元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10507元,评估费6009元,共计16516元,由被告张建华、唐军花负担。(此款原告已垫付,本院不再退还,被告应连同应付款一并给付原告)

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省镇江市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费(帐号:11×××61;开户行:中国工商银行镇江市永安路分理处)。

审 判 长 孙    志    平

人民陪审员 邱    美    霞

人民陪审员 黄    莉    莉

 

二〇一五年四月二十四日

书 记 员 王琳附相关的法律条文

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第七十七条当事人协商一致,可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的,依照其规定。

第九十三条第一款当事人协商一致,可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

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